Markedsvurdering af erhvervsejendom – sådan beregnes værdien

En erhvervsejendom vurderes på en anden måde end en almindelig bolig. Hvor værdien af et parcelhus primært afgøres af sammenlignelige salg i området, er værdien af en erhvervsejendom tæt knyttet til den indtjening, ejendommen kan levere.

Afkastmetoden – den mest brugte metode

For udlejede erhvervsejendomme bruges typisk afkastmetoden. Her tager man ejendommens driftsresultat – lejeindtægter fratrukket driftsudgifter – og dividerer med et afkastkrav, som afspejler den risiko, en investor påtager sig.

Eksempel: En ejendom har et driftsresultat på 600.000 kr. om året. Med et afkastkrav på 6 % bliver den beregnede værdi 600.000 / 0,06 = 10 mio. kr. Hæves afkastkravet til 7 %, falder værdien til ca. 8,6 mio. kr. Selv små ændringer i afkastkravet har altså stor betydning.

Hvad påvirker afkastkravet?

• Beliggenhed: Infrastruktur, synlighed og efterspørgsel i området
• Lejere og kontrakter: Lange kontrakter med solide lejere giver lavere risiko
• Ejendomstype: Lager, produktion, kontor og detail har forskellige risikoprofiler
• Stand og fleksibilitet: Vedligeholdelsesbehov, porte, loftshøjde og mulighed for ombygning
• Renteniveauet: Renten påvirker investorernes krav til afkast

Når ejendommen ikke er udlejet

Er ejendommen ejerbenyttet eller tom, vurderer valuaren, hvilken leje der kan opnås på markedsvilkår, og hvad det vil koste at få ejendommen udlejet. Ved mindre ejerbenyttede ejendomme suppleres afkastmetoden ofte med sammenlignelige handler.

Markedsvurdering eller valuarvurdering?

En markedsvurdering kan bruges som et salgsestimat før et salg. Skal værdien bruges over for bank, revisor, medejere eller i en andelsboligforening, er en uvildig valuarvurdering det rigtige valg. Læs også om forskellen mellem valuarvurdering og traditionel vurdering.

Overvejer du at sælge din erhvervsejendom i Køge, Greve, Solrød eller Roskilde? Bestil en vurdering hos Valuer, eller se erhvervsejendomme til salg og leje.